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签订购房合同补充协议时,应该注意哪些问题?

2017-12-17 12:19:33 来源:本站 作者:好来屋在线

 

购房合同补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时,对双方各自关心的条款内容进行修改或增加,以明确双方权利义务的条款或协议,当补充协议内容与主合同条款不一致,以补充协议内容为准。市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式,商品房出售合同的补充条款多为开发商拟定的格式条款,但条款是可以调整的。因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的,所以,在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要。因此,在签订补充条款的时候,一定要注意一下几个问题。
一、广告和宣传内容
开发商为了打动购房者,通常在广告和售楼书中承诺很多,而有些购房者就是因为开发商的某些承诺而买房,所以对影响购房人购房要求的广告宣传或承诺内容,就应该明确的写进补充协议中,以补充协议的方式在合同中固定下来,并约定明确的违约责任。
二、房产证办理时间
这个问题也很重要,购房合同里通常不涉及多久办理房产证,补充条款里需要作出约定,并明确不能按期办理权属证书的违约责任和违约责任的计算方式。
三、按揭贷款问题
要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。
四、建筑面积问题
明确关于公摊建筑面积。现在面积争议多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。
房屋面积误差问题。面积误差在3%以内多退少补,超过3%的可选择退房等,这也应该在补充协议中写明处理方式。
五、明确装修标准
精装修越来越流行,开发商一般在合同约定所使用的装修材料用词多为“高档、进口或同档次”等这种不明确、含糊的表述,建议购房者将装修标准,具体装修材料的品牌、规格型号、颜色等细致内容都写入补充协议,收房时一一比对。
六、不可抗力
    导致发展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明,发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释,例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围,以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任,对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围,在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由,同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时,购房者有权终止合同,要求发展商退还已经支付的全部款项,或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
七、退房责任
购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任。
 
除此之外,购房者在签订补充协议时,还应该注意这三点:
1、避免开发商玩文字游戏,防止开发商推脱责任。
2、警惕开发商利用补充协议转嫁风险。
3、注意优先效力,避免纠纷。如果开发商约定合同优先效力,那么补充协议就变得形同虚设。
 
购房合同中的补充协议对于购房者来说,是保障其权益的重要手段之一,不应该被购房者所忽视。
 
 
    

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